Що таке девелопмент?

Девелопмент – слово, використовуване в середовищі російських ріелторів для позначення діяльності ріелтора, який займається посередництвом при спекулятивних операціях не тільки з готовою нерухомістю, але і з ще не готовою нерухомістю (такий ріелтор називається «девелопер»).

Девелоперські компанії звичайно працюють з архітектурними та будівельними підприємствами, займаючись фінансуванням і брокерства. Діяльність девелопера на ринку нерухомості можна порівняти з діяльністю продюсера в шоу-бізнесі.

Термін утворений шляхом калькування англійського слова development, в перекладі – «розвиток, розширення, розгортання, зростання; еволюція», тобто в оригіналі загальновживаного слова, яке можна застосовувати в будь-яких контекстах. У Росії «девелопером» також можуть називати розробника ПЗ, картридж для копіювального апарату та ін (див. статтю «Девелопер»). Аналогічна історія відбулася в російській мові і з деякими іншими англійськими словами, наприклад, зі словом «патерн».

Види девелопменту

Розрізняють два основних види девелопменту – fee-development і speculative development. Іноді до девелопменту відносять і будівництво об'єкта нерухомості під себе (build-to-suit), Проте така діяльність не має на меті одержання прибутку.

У першій схемі, fee-development девелопер не бере на себе фінансових ризиків і працює на гонорар. Найчастіше інвестор наймає девелопера, щоб останній на обраному земельній ділянці побудував будинок "під ключ" і, можливо, заповнив його орендарями. Вибір девелопера відбувається, як правило, за допомогою тендера.

В такому проекті девелопер зазвичай не бере участь своїми грошима. Він лише проводить проектування на гроші замовника, необхідні узгодження з владою, будівництво і здачу площ. На всі необхідні роботи він залучає фахівців (архітекторів, підрядників, інжинірингові фірми і т.д.), але відповідальність за весь проект в цілому лежить на девелопери. Гонорар за керівництво проекту в особливо складних випадках може досягати 10% від вартості проекту.

Другий різновид speculative development.

Speculative development, набагато складніша, ніж fee-development. Девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту.

По суті девелопер виконує всі ті ж функції, що і в першій схемі, але крім цього, ще й займається побудовою фінансової схеми проекту. При цьому девелопер вкладає в проект власні кошти, які і є стрижнем майбутньої фінансової схеми.

Фінансова схема великих девелоперських проектів зазвичай являє собою складну комбінацію власних коштів девелопера, залучених інвестицій, банківських кредитів і предарендних платежів від майбутніх орендарів.

Спроба покластися на один фінансовий джерело практично приречена на провал. При змішаному фінансуванні девелопер має частку в майбутньому дохідному будівлі. При вкладенні на ранньому етапі 10% від вартості проекту, девелопер претендує у майбутньому на частку до 50% побудованої нерухомості.

Природно, що висока прибутковість операцій speculative development пояснюється високими ризиками невдачі проекту, які несе на собі девелопер. У зв'язку з цим, більшість фахівців сходиться в тому, що девелопмент такого роду є найбільш складною з усіх можливих операцією на ринку нерухомості, хоча б тому що в одному проекті поєднані і ріелтерські, і будівельні, і архітектурні, і дуже складні фінансові операції.

Деякі експерти навіть вважають такий девелопмент – мистецтвом, що засновується на виняткових особистих якостях, досвіді і удачливості девелопера.

Джерела інформації:

  • novoselkin.ru – Що таке "девелопмент" і хто такі "девелопери"
  • upravdom.nm.ru – Що таке девелопмент
  • kazan-kredit.ru – Про те, що таке девелопмент

Category: Бізнес

Comments (Прокоментуй!)

There are no comments yet. Why not be the first to speak your mind.

Leave a Reply